미국 부동산 클로징 전 반드시 알아야 할 핵심 서류 정리:
HUD, CD, CTC란 무엇인가요?
안녕하세요, 미준모 협력업체 뉴저지 부동산 리얼터 Esther Kang입니다.
해외에서 미국 주택을 구매하시거나, 처음으로 미국 내 주택 거래를 진행하시는 분들께서 가장 자주 물어보시는 질문이 있습니다.
“클로징 전 어떤 서류들이 나오고, 각각 무슨 의미인가요?”
미국의 부동산 클로징 과정은 단순히 계약서를 쓰고 돈을 지불하는 단계를 넘어, 법률적, 금융적 절차가 복잡하게 얽혀 있는 중요한 단계입니다.
특히 융자가 포함된 거래일 경우에는 다양한 서류들이 사전에 준비되고, 각 서류의 역할과 제출 시기를 명확히 이해하는 것이 필요합니다.
이번 칼럼에서는 특히 많이 등장하는 3대 클로징 서류인
HUD-1 Settlement Statement (HUD), Closing Disclosure (CD), Clear to Close (CTC)
그리고 그 외 서류들에 대해 쉽게 정리해드리겠습니다.
① HUD (HUD-1 Settlement Statement)
HUD는 현금 구매(Cash Deal) 혹은 리버스 모기지 거래 시 사용하는 정산서 양식의 클로징 문서입니다.
바이어와 셀러가 각각 부담하거나 받게 되는 모든 비용 항목이 양식에 따라 일목요연하게 표시되며, 다음 항목들이 포함됩니다:
- 에이전트 커미션
- 타이틀 수수료
- 세금, 정부 신고비용
- 변호사 수임료
- 융자 수수료 등
📌 중요 포인트:
2015년 이후로는 대부분의 일반 모기지 거래에서는 HUD 대신 CD(Closing Disclosure) 가 사용됩니다.
따라서 HUD는 현재 현금 거래 또는 특수한 경우에만 사용하는 문서입니다.
② CD (Closing Disclosure)
CD는 융자(모기지)가 포함된 모든 거래에서 필수적인 핵심 문서입니다.
CD에는 최종 대출 조건과 클로징에 필요한 모든 비용이 5페이지 분량으로 정리되어 있습니다.
포함 내용 예시:
- 총 대출금
- 이자율
- 월 납입금 및 Escrow 구성
- 클로징 비용 (세금, 보험, 수수료 등)
- 바이어가 최종 입금해야 할 금액
📌 받는 시기:
클로징 최소 3영업일 전까지 바이어에게 전달되어야 하며,
초기 대출 견적서인 Loan Estimate(LE) 와 비교하여 큰 차이가 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
📌 주의할 점:
CD상의 금액 차이가 크거나, 예상하지 못했던 비용이 추가된 경우에는 담당 리얼터 또는 대출 담당자와 즉시 확인해야 합니다.
특히 해외 바이어의 경우 서류 전달이 늦어지거나 이메일 커뮤니케이션에 시간차가 발생할 수 있으므로, 사전 준비와 꼼꼼한 검토가 필요합니다.
③ CTC (Clear to Close)
CTC는 문자 그대로 "이제 클로징을 진행해도 된다"는 최종 승인서입니다.
대출기관이 바이어의 신용, 소득, 서류 일체를 검토한 후, 모든 조건이 충족되었음을 공식적으로 승인하는 단계이며, 이 승인 없이 클로징은 절대 진행될 수 없습니다.
📌 중요성:
타이틀 회사는 CTC가 나와야만 클로징 날짜를 확정할 수 있으며, 변호사 또는 타이틀 담당자가 클로징 서류 최종 작성을 시작합니다.
즉, CTC가 나와야 본격적인 클로징 스케줄이 정해지므로, 클로징 직전 가장 중요한 키포인트 문서입니다.
④ 그 외 자주 등장하는 클로징 서류 정리
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문서명
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설명
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Loan Estimate (LE)
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초기 대출 견적서. CD와 비교하여 조건 변경 여부를 확인
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Title Commitment
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타이틀 보험 발급을 위한 사전 보장 문서
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Deed (소유권 증서)
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셀러가 바이어에게 소유권을 이전하는 법적 문서
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Note (약정서)
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바이어가 대출 상환을 약속하는 문서 (원금 및 이자 포함)
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Mortgage / Deed of Trust
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대출 담보 설정을 증명하는 문서. 바이어가 주택을 담보로 잡았다는 공식 기록
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클로징은 단순히 잔금을 치르고 키를 받는 단계가 아닙니다.
미국 부동산의 클로징은 법적·금융적으로 매우 정밀하고, 체계적인 절차입니다.
특히 해외 바이어 분들은 생소한 용어나 낯선 양식 때문에 혼란을 겪기 쉽고, 이로 인해 중요 문서를 놓치거나 실수로 계약이 지연되는 사례도 자주 발생합니다.
따라서 이런 상황에서는 반드시:
- 현지 경험이 풍부한 리얼터,
- 타이틀 회사,
- 대출기관 간의 원활한 커뮤니케이션과
- 바이어 본인의 빠른 피드백
이 모두가 유기적으로 움직여야 안전하고 성공적인 클로징이 이루어질 수 있습니다.
📌 Esther Kang이 도와드립니다
저 Esther Kang은 뉴저지 부동산 전문 리얼터로서,
특히 한국에서 오시는 바이어분들과 현지 한인 바이어분들께
클로징 전후 모든 서류와 과정을 한글로 꼼꼼히 안내해드리고 있습니다.
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