증가하는 주택 재고
미국은 현재 정말 겉잡을 수 없는 부동산 거래 시장을 가지고 있습니다. 예를 들어, 2017년부터 2019년까지 11월 평균에 비해 전국적으로 판매되는 주택은 약 450,000채 적습니다. 그러나 주택 재고는 여전히 증가하고 있으며 이는 이 시기에는 매우 이례적입니다. 일반적으로 11월에는 매매 주택 수가 감소하는 경향이 있습니다.
재고가 늘고 있는 이유 중 하나는 신규 매물로 나온 주택이 1년 전보다 늘어났기 때문인데, 이는 약 17개월 만에 처음입니다. 11월 전국 매매 주택 수나 주택 재고는 전년도 동기 대비 7% 증가했습니다. 별것 아닌 것처럼 들리겠지만 매년 11월 재고 수준이 감소하는 경향이 있습니다. 전월 대비 재고가 2.4% 증가했다는 점은 의미가 큽니다. 2016년 기록을 시작한 이래 가을 시즌 후반에 이렇게 재고가 늘어난 것은 처음입니다.
하지만 월별, 연간 증가폭이 약간 올랐음에도 불구하고 재고는 여전히 팬데믹 이전 수준에 비해 약 37.8% 감소했음을 인지하고 있어야 합니다.
재고 수준 및 주택 가격
2017년부터 재고 수준을 살펴보면 11월 평균 매매 주택 수는 약 120만 채입니다. 그러나 올해 판매 가능한 주택은 755,000채에 불과합니다. 재고가 일년 내내 꾸준히 증가하고 있음에도 불구하고 미국 부동산 시장은 여전히 팬데믹 이전 수준보다 훨씬 낮습니다.
주택 가격이 하락하는 것을 보기 위해 재고 수준이 기존 평균 120만 채로 증가할 필요는 없다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 2022년 재고 수준은 약 76만 개를 넘지 못했습니다. 뉴저지 버겐 카운티 같은 특수한 지역은 예외였지만 지난해에는 특히 봄철 재고 급증과 이자율 상승으로 인해 미국 전반에 걸쳐 주택 가격이 하락했습니다.
재고는 2022년에 비해 7% 증가에 그쳤지만 2020년과 2021년에 비하면 여전히 높은 수준입니다. 시즌 후반에 재고가 증가하는 것은 구매자와 판매자 사이에 체결되는 계약이 줄어들어 주택 판매 시간이 길어지기 때문이다.
주택 구매자와 계약을 맺었지만 아직 판매되지 않은 주택 수는 12개월 전보다 3.6% 감소했습니다. 이러한 보류 판매 감소는 향후 1~2개월 내 거래될 주택 판매 동향을 조기에 나타내는 지표로 볼 수 있습니다.
지역적 변형
재고 수준과 시장 상황은 지역마다 다릅니다. 인구가 가장 많은 50개 대도시 중 20개는 1년 전보다 재고가 증가했습니다. 가장 큰 증가폭을 보인 대도시는 멤피스와 뉴올리언스였으며 둘 다 25% 증가했습니다. 텍사스주 샌안토니오는 1년 전보다 재고가 증가해 상위 3위 안에 들기도 했습니다.
이들 시장의 대부분은 2017년부터 2019년까지 11월 동기에 비해 재고 수준이 14.4% 증가한 텍사스주 오스틴과 13.6% 증가한 텍사스주 샌안토니오를 제외하고 팬데믹 이전 수준에 비해 감소했습니다.
주택 가격 및 가격 인하
올 11월 미국 전국 거래 중앙값은 425,000달러에서 420,000달러로 하락했습니다. 부동산 판매자가 내놓은 매매가는 지난해 같은 기간에 비해 상대적으로 안정세를 유지해 1% 상승에 그쳤습니다. 팬데믹 이전 수준에 비해 재고가 부족하여 매매가 상승을 야기했다는 것을 잘 알 수 있습니다.
가격 인하가 있었던 주택 비율은 지난해 11월 20.2%에서 올해 18%로 줄었습니다. 다만, 가격하락 비중의 감소폭은 예년에 비해 덜 두드러졌는데요, 가격 인하 비중이 커지면 매매가가 낮아질 수 있는 신호가 될 수 있습니다.
Days on the Market
DOM은 매물이 거래 시장에 나온지 며칠이 됐는지 확인 가능한 기간입니다. 현재 미국 부동산은 지난해 수준에 비해 약 3일 빨리 거래되고 있습니다. 2017년부터 2019년까지의 11월 평균을 비교해 보면 현재 거래가 약 17일이 더 빨라졌음을 알 수 있습니다. 제한된 재고로 인해 주택 구매자가 빠르게 행동하게 되면서 시장에 나와 있는 기간은 일반적인 경우보다 더 짧다는 점을 인지하시기 바랍니다.
결론
현재 미국 주택시장은 몇 가지 흥미로운 추세를 보이고 있습니다. 팬데믹 이전 수준에 비해 재고가 감소했음에도 불구하고, 가을 시즌 후반에 재고가 증가하는 이례적인 현상이 나타났습니다. 신규 매물로 나온 주택 수도 17개월 만에 처음으로 늘었습니다.
미국 전반에 걸쳐 재고 수준은 증가하고 있지만 여전히 예년에 비해 현저히 낮습니다. 이는 미분양 감소와 맞물려 주택시장 둔화를 시사합니다. 그러나 주택 가격이 반드시 재고 수준에만 의존하는 것은 아니라는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 금리, 시장 상황 등 다른 요인들도 중요한 역할을 합니다.
전반적으로 주택시장은 역동적이고 끊임없이 변화하고 있습니다. 구매자와 판매자가 정보에 입각한 결정을 내리려면 최신 동향에 대한 정보를 얻는 것이 중요합니다.
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