Prologue
각자의 거주 목적에 맞춘 완벽한 집을 구매하는 것은 모든 사람의 꿈입니다. 동시에, 그 집이 단순히 우리의 보금자리가 아니라, 시간이 지남에 따라 가치가 증가하는 중요한 투자라는 점을 이해하는 것이 더욱 중요합니다.
자산을 관리하고 투자하는 것은 복잡하고 어려운 과정일 수 있습니다. 그 중에서도 부동산 투자는 그 특성상 정보와 경험이 매우 중요합니다. 간혹, 부동산 투자의 중요성을 간과하거나 부족한 정보와 경험으로 인해 성공적인 투자를 이끌어 내는데 어려움을 겪는 분들이 계십니다. 때문에 전문가와 상의하여 자신의 재정 상황에 맞춰 적합한 투자를 하는 것이 절대적입니다.
저는 뉴저지 버겐 카운티에서 활동하는 재무설계사이자 부동산 투자 전문가로서, 여러분의 부동산 투자 여정을 돕고자 합니다. 이번 컬럼을 통해, 왜 우리가 부동산 투자를 해야 하는지, 그리고 어떻게 시작해야 하는지에 대한 가이드라인을 제공하려고 합니다.
1. 장기적 가치 증가에 따른 투자
부동산 가치는 일반적으로 시간이 지남에 따라 증가합니다. 미국 연방 주택 금융 공사(FHFA)에 따르면, 1991년부터 2020년까지의 미국의 주택 가격은 약 3.9%의 평균 연간 증가율을 보여주었습니다. 지역 간에 인상폭의 차이는 날 수 있으나 부인할 수 없는 사실입니다.
현재 모기지 이율이 높다 할지라도 여전히 물량은 부족하며 주택 가격은 최대 20% 이상까지 연간 증가율을 보여주고 있습니다. 리얼터들 사이에 오가는 말 중에는 ‘오늘 사는 집이 가장 싸다’라는 이야기가 있습니다. 연일 상승하는 가격으로 고민하고, 높은 이자율로 인해 주택 구매를 망설이기 보다 자신이 원하는 매물과 지역, 금액대를 정의하고 과감하게 투자를 할 수 있는 준비를 하는 것이 더 현명한 처사입니다.
2. 레버리지(Leverage)를 활용한 투자
부동산 투자에는 레버리지가 중요한 역할을 합니다. 레버리지는 주로 대출 형태로, 당신의 투자를 크게 확장하는 도구입니다. 대부분의 사람들이 부동산을 구매할 때 대출을 받아, 자신의 현금보다 더 많은 가치의 부동산에 투자할 수 있습니다. 예를 들어, $500,000의 집을 20% 다운 페이먼트로 구매하면 실제로 $100,000을 지불하지만, 전체 부동산 가치에 대한 이익을 얻습니다.
가령, 집값이 10% 상승하여 $550,000가 되면, $50,000의 이익은 전적으로 구매자의 것입니다. 이는 처음에 투자한 $100,000에 대해 50%의 수익률을 의미합니다. 이처럼 레버리지를 이용하면, 상당한 수익을 얻을 수 있지만, 반대로 부동산 가치가 하락하면 대출금을 갚는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 레버리지는 신중하게 사용해야 하는 강력한 투자 도구입니다.
3. 현금 흐름을 통한 투자
부동산 투자의 핵심적인 목표 중 하나는 안정적인 현금 흐름을 생성하는 것입니다. 현금 흐름은 부동산을 임대해 얻는 수익을 말하며, 이는 투자자에게 주기적인 수입을 보장합니다. 현재 부동산 가격이 상승한 상황에서 대출이나 융자 비용이 높은 시기임에도 불구하고 부동산 구매의 열기는 매우 뜨겁습니다. 오히려 렌트 매물의 공급이 수요를 따라오지 못하면서, 임대료 상승이 이뤄지며 이를 통해 투자자들에게 큰 수익을 제공하고 있습니다.
학군이 좋거나 뉴욕 출퇴근이 용이한 지역의 렌트 아파트나 집의 경우 그 수요가 매우 높아 임대를 기대하는 이들 사이에 경쟁이 치열합니다. 예를 들어 2Bed and 2Bath 렌트 가격이 평균적으로 $2,500에서 $3,500 사이를 호가합니다. 지역, 위치, 주변 편의시설 등에 따라 금액은 상이하지만 대부분의 경우 빠른 임대로 이어지고 있는 점은 눈여겨볼 만합니다.
이러한 이유로, 현재의 시장 조건에서는 부동산 투자가 매우 유리하며, 특히 현금 흐름을 중요하게 생각하는 투자자들에게는 더욱 그렇습니다. 단 부동산 전문가와 정확하게 Cap Rate을 계산하여 예상 수익과 투자의 전망을 확인하고 진행하시길 추천해 드립니다.
※ Cap Rate 계산법
연간 순수 임대 수익(Net Operating Income)* / 부동산 구매 가격(또는 현재 시세) x 100
*순수 임대 수익은 렌트비에서 운영비, 즉 세금, 관리비, 보험료 등을 제외한 차익을 뜻합니다.
예시:
연간 순수 임대 수익 $10,000
부동산 구매 가격 $100,000
Cap Rate 10%
적용:
연간 순수 임대 수익 $25,000
부동산 구매 가격 $500,000
Cap Rate _____%
4. 시장 변동성에 대한 내성에 따른 투자
부동산 투자는 주식이나 채권과 같은 다른 유형의 투자에 비해 상대적으로 시장의 변동성에 대한 내성이 뛰어납니다. 이는 부동산이 물리적인 자산이기 때문에, 그 가치가 완전히 사라지거나 급격하게 떨어질 가능성이 더 낮기 때문입니다. 물론, 부동산 가격도 시장의 상황에 따라 변할 수 있지만, 그 변동폭은 일반적으로 다른 투자 자산에 비해 더 작습니다.
또한, 최근의 코로나19 팬데믹은 이러한 내성을 더욱 강조하였습니다. 코로나19로 인해 많은 사람들이 집에서 일하게 되면서, 집의 중요성과 가치가 증가하였습니다. 이로 인해, 주거용 부동산 시장은 팬데믹 동안에도 비교적 안정적이었으며, 뉴저지 버겐 카운티를 포함해 일부 지역에서는 가격이 실제로 상승하였습니다.
이는 부동산이 안정적인 투자 수단이 될 수 있음을 보여주며, 투자자들이 장기적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있음을 보여줍니다. 그러므로, 부동산 투자는 투자 포트폴리오의 중요한 부분이 될 수 있으며, 특히 금융 시장의 변동성에 대한 보호막 역할을 할 수 있습니다.
5. 인구 동향에 따른 수요 증가에 따른 투자
베이비붐 세대의 은퇴와 함께 부동산 시장은 크게 변하고 있습니다. 다운사이징을 통해 크고 관리가 버거운 집을 팔고, 더 작거나 관리가 쉬운 주택을 찾고 있습니다. 이러한 변화는 부동산 시장에 많은 재산을 공급하고, 가격을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.
하지만, 한편으로는 밀레니엄(Y) 세대, Z 세대와 같은 젊은 세대들이 점차 집을 구매하기 시작하고 있습니다. 이들은 일반적으로 처음으로 집을 구매하는 사람들이며, 이는 부동산 시장에 대한 수요를 높이고 있습니다.
Epilogue
부동산 투자의 다양한 측면을 되짚어보면, 이는 재정 성장과 안정을 도모하는 핵심으로 자리 잡고 있음을 알 수 있습니다. 재산 가치 상승에 대한 통찰력, 레버리지의 전략적 사용, 긍정적 현금 흐름의 용이성, 시장 변동성에 대한 내성, 인구 동향의 변화는 처음 주택을 구매하고자 하는 분들과 투자자들에게 새로운 시대를 알리고 있습니다. 시장 추세의 흐름을 목격하면서, 부동산 잠재력을 활용하는 지혜가 필요한 시기임에 틀림없습니다. 부동산은 단순한 거처를 제공하는 것뿐만 아니라, 시간이 지남에 따라 부를 쌓는 데 기여하는 유형 자산입니다. 뉴저지의 버겐 카운티는 경제적 변동과 사회 변화에도 불구하고 매우 매력적인 부동산 시장임을 나날이 스스로 증명하고 있습니다. 현명한 투자에 대한 수요가 지속되고 있는 만큼 위험과 수익을 판단하고, 미래가 제공하는 기회를 활용할 준비를 하는 것이 올바른 투자의 접근 방식이라 믿습니다.
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