부동산 자산을 분석할 때 내가 구매하고자 하는 매물이 투자 가치가 있는지 여부를 판단하는 것은 어려울 수 있습니다. 그러나 몇 가지 기본적인 부동산 용어와 계산법을 이해하면 거래 평가에 더 큰 자신감을 얻을 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 각 매물의 속성을 효과적으로 분석하는 데 도움이 되도록 관련 용어와 계산법을 분석합니다.
매수 후 보유 투자자를 위한 부동산 계산
부동산 투자자로서 부동산의 수익성을 정확하게 계산하는 것은 매우 중요합니다. 부동산을 플립(flip)하거나 보유할 계획이라면 이러한 계산법을 이해하는 것이 필수적입니다. 다음 나오는 내용과 계산 방식이 모든 거래에 적용되는 것은 아니지만 다양한 관점에 대해 잘 알고 있으면 더 나은 정보를 보유한 투자자가 될 수 있습니다.
초보 투자자로서 익숙하지 않을 수 있는 몇 가지 정의부터 시작해 보겠습니다.
모기지(Mortgage)
모기지는 주택이나 부동산을 구입하는 데 사용되는 대출입니다. 주택담보대출을 지칭할 때 흔히 사용되는 용어입니다.
PITI(피-아이-티-아이)
PITI는 원금(Principal), 이자(Interest), 세금(Taxes) 및 보험(Insurance)을 의미합니다. 이는 모기지가 있는 부동산을 소유할 때 빼놓을 수 없는 모기지 지불의 필수 요소를 나타냅니다.
이제 부동산 거래를 분석하는 데 중요한 계산법을 살펴보겠습니다.
순수 운영 소득(NOI = Net Operating Income)
순수 운영 소득(NOI)은 부동산에서 창출된 총 수익에서 필요한 운영 비용을 모두 뺀 금액입니다. 이러한 비용에는 세금, 보험, 운영 비용 및 자산 관리 비용이 포함됩니다. NOI 계산은 다음과 같습니다.
NOI = 소득 - 비용
NOI는 모든 비용을 공제한 후 부동산이 실제로 벌어들이는 금액을 이해하는 데 도움이 됩니다.
자본화율(Cap Rate)
자본화율은 투자한 부동산이 창출할 것으로 예상되는 소득을 기준으로 한 수익률입니다. 이는 투자에 대한 잠재적 수익을 추정하는 데 사용됩니다. Cap Rate 계산은 다음과 같습니다.
Cap Rate = NOI / 매입가 또는 현재 매물의 시세
Cap Rate는 일반적으로 주거용 부동산, 특히 4유닛 이하의 부동산에는 사용되지 않는다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 그러나 대규모 다가구 부동산이나 상업용 부동산을 다룰 때 더욱 적합해집니다.
현금 환급(Cash on Cash Return)
현금 수익률은 특히 매수 및 보유 투자자에게 필히 추적하고 눈여겨봐야 할 중요한 지표입니다. 해당 부동산에 투자한 현금 금액을 기준으로 수익률을 보여줍니다. 현금 환급 계산은 다음과 같습니다.
현금수익률 = 연간 현금 흐름 / 투자된 현금
이 계산은 해당 부동산의 현금 흐름을 통해 투자한 돈을 얼마나 빨리 회수할 수 있는지를 나타내는 백분율을 제공합니다. 비율이 높을수록 투자 수익이 더 빨라진다는 의미입니다. 그러나 모든 돈을 즉시 회수하는 "무한한" 현금 환급을 달성하려면 상당한 노력이 필요하다는 점에 유의하는 것이 중요합니다.
이제 예를 들어 이러한 계산을 적용한 예를 살펴보겠습니다.
귀하가 부동산에 $21,000를 투자했고 새로운 모기지로 재융자를 받은 후 해당 부동산이 월 $2,800 또는 연간 $34,000의 현금 흐름을 창출한다고 가정해 보겠습니다. 현금 환급 계산은 다음과 같습니다.
(34,000 / 21,000) * 100 = 161%
이 예에서 현금수익률은 161%입니다. 좋은 현금 수익을 구성하는 요소는 투자 목표와 시장 상황에 따라 달라질 수 있다는 점을 고려하는 것이 중요합니다. 그러나 많은 투자자들은 주식 시장의 연평균 수익률 7~9%에 비해 10~12%의 수익률을 좋은 투자 기회의 기준으로 간주합니다. 궁극적으로 결정은 귀하의 패시브 또는 액티브 투자 선호도에 맞춰야 합니다.
기타 정의 및 고려사항
자본(Equity)은 이해해야 할 또 다른 중요한 용어입니다. 이는 부동산의 리모델링 후 시장 가치(ARV: After Repair Value)와 대출금에 아직 빚진 금액 간의 차이를 나타냅니다. Positive Equity 자산은 해당 부동산의 가치가 미결제 대출 잔액을 초과하여 판매될 경우 잠재적인 이익을 제공한다는 것을 나타냅니다.
1% 법칙은 총소득 대비 투자 부동산 가격을 측정하는 데 사용되는 대략적인 지침입니다. 1% 규칙을 통과하려면 해당 부동산의 월 임대료가 구매 가격의 1% 이상이어야 합니다. 이 규칙이 항상 최고 수준으로 유지되는 것은 아니지만 부동산의 잠재적 수익성에 대한 초기 통찰력을 제공할 수 있습니다.
이러한 계산과 정의는 부동산 거래를 분석하는 데 도움이 되는 도구라는 점을 기억하십시오. 이는 좋은 거래나 나쁜 거래에 대한 절대적인 지표는 아니지만 고려해야 할 유익한 요소입니다. 가능한 한 많은 거래를 분석하면 특정 시장에서 무엇이 효과가 있는지 더 잘 이해할 수 있습니다.
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