부동산 거래의 '이중 에이전시(Dual Agency)'란?
Prologue
부동산의 이중 에이전시(Dual Agency)란 한 부동산 에이전트가 집 구매자와 판매자 양쪽을 대표하는 상황을 말합니다. 이는 같은 부동산 브로커리지(회사) 내에서 서로 다른 에이전트가 구매자와 판매자를 대표하는 경우에도 발생할 수 있습니다. 이중 에이전시는 흔한 일이 아니지만, 때로는 이해 관계의 충돌을 일으키고 구매자와 판매자가 자신의 요구사항이 충분히 대표되지 않는다고 느끼게 할 수 있습니다.
한편, 단일 에이전시(Single agency)는 하나의 에이전트가 하나의 당사자만 대표하는 경우입니다. 다른 회사에 소속된 다른 에이전트가 다른 당사자를 대표합니다. 단일 에이전시를 통해 에이전트는 충돌 없이 고객의 최선의 이익을 대표할 수 있습니다.
미국 워싱턴 D.C.에 본사를 둔 조사, 대변 및 교육 단체인 'Consumer Federation of America'의 보고서에 따르면, 절반 이상의 집 구매자와 판매자는 에이전시 유형이 다르다는 것을 인지하지 못합니다. 더욱이, 어떤 소비자들은 부동산 에이전트가 자신의 최선의 이익을 대표해야 한다는 사실을 모를 수도 있습니다.
이중 에이전시(Dual Agency)는 어떻게 적용되나요?
이중 에이전시가 이상적인 상황에서 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다. 누군가가 부동산 에이전트를 고용할 때, 그들은 이중 에이전트와 함께 일할지 여부를 결정하고 그에 따른 상충 관계(trade off)를 완전히 이해할 수 있습니다. 에이전트는 이중 에이전시를 수용하는 손님에게 NAR 부동산 협회는 공식으로 발행한 공개서약서를 서명하도록 요청합니다.
그러나 모든 주에서는 에이전트와 클라이언트 간의 관계가 시작될 때 이러한 공개서약서를 요구하지는 않습니다. 심지어 요구하는 주에서도 이러한 서류는 항상 명료하게 작성되지 않거나 이해하기 어려울 수 있습니다.
일부 주에서 이중 에이전시(Dual Agency)는 불법입니다
손님은 이중 에이전트 Dual Agency에 동의할 필요가 없습니다. 실제로 일부 주에서는 이중 에이전시가 불법이거나 엄격하게 제한됩니다. 다음과 같은 여덟 개 주에서 이중 에이전시는 불법으로 하거나 대안을 통해 일부 허용합니다.
콜로라도(Colorado), 플로리다(Florida), 캔자스(Kansas), 오클라호마(Oklahoma) 주에서는 이중 에이전시를 완전히 금하고 있으며, 알래스카(Alaska), 텍사스(Texas), 버몬트(Vermont), 와이오밍(Wyoming) 주에서는 동일 회사 내의 에이전트를 선임하여 거래가 이뤄질 수 있도록 이중 에이전시를 허용하고 있습니다.
이러한 주 중 일부에서는 에이전트가 실수로 이중 에이전시를 허용하지 않을 수 있습니다. 이는 구매자로서 자신이 구매자 대표로 고용한 에이전트가 자신을 대표하는 판매자로 나온 집을 온라인에서 찾은 경우에 발생할 수 있습니다.
이중 에이전시(Dual Agency) 계약이란 무엇인가?
이중 에이전시(Dual Agency) 계약은 구매자, 판매자 및 부동산 에이전트 간에 체결되는 계약으로, 해당 에이전트가 주택 판매에 대한 판매자 대리인 및 구매자 대리인 역할을 주문에 따라 수행한다고 명시합니다. 이 계약은 에이전트가 양쪽 당사자에게 대한 기밀 정보를 허용하지 않는 한, 특히 허가가 부여되지 않는 한, 한 당사자에 대한 기밀 또는 민감한 정보를 다른 당사자에게 공개할 수 없다는 조항을 포함합니다.
이중 에이전시(Dual Agency)에서 수수료는 누가 지불합니까?
한 부동산 에이전트가 구매자와 판매자 양쪽을 대표하는 경우, 보통 판매자가 일반적으로 하던 대로 전체 수수료를 지불합니다. 일반적으로 수수료는 구매 가격의 4%에서 6%입니다. 이중 에이전시 이외의 경우에는 판매 에이전트가 수수료를 구매자의 에이전트와 공동으로 분할합니다.
이중 에이전시(Dual Agency)의 장단점
에이전트가 이중 에이전시(Dual Agency)를 언제 언급해야 하는지, 그리고 이러한 정보를 구두로 제공해야 하는지 또는 서면으로 제공해야 하는지에 관한 주별 법률은 구매자와 판매자가 정보를 얻지 못하게 할 수 있습니다. 게다가, 어떤 에이전트는 규칙을 따르지 않을 수도 있습니다.
미확인 이중 에이전시(Dual Agency) 가능성을 제한하려면 에이전트에게 가능한 한 빨리 단일 에이전트로만 작업할 것인지, 또는 이중 에이전트로 작업하거나 작업할 수 있는지 물어보세요.
이중 에이전시를 고려하는 소비자로서 다음은 결정을 내리기 전에 알아야 할 이중 에이전시(Dual Agency)의 장단점
장점은 소통 속도 향상입니다. 하나의 에이전트가 부동산 거래의 양쪽을 대표할 때, 가격 협상이나 질문에 대한 답변을 얻는 데 시간이 적게 걸릴 수 있습니다. 에이전트는 여전히 구매자 또는 판매자로부터 적시에 답변을 받지 못할 수 있지만, 두 명의 에이전트가 아닌 하나의 당사자가 있기 때문에 지연 요소가 하나 줄어듭니다.
가능한 절약입니다. 이중 수수료를 얻을 수 있는 에이전트는 수수료를 낮게 받아들일 수 있을 것입니다. 일반적으로 판매자가 두 에이전트의 수수료를 지불하므로, 이러한 상황에서 직접 돈을 절약할 수 있는 사람은 판매자입니다. 그러나 판매자의 비용이 낮아지면 구매자가 낮은 가격을 받아들일 수도 있을 것입니다. 이중 에이전시는 이러한 협정에서 혜택을 받을 수도 있습니다.
재산에 대한 더 많은 정보입니다. 구매자 또는 임차인의 관점에서는 판매자 또는 임대인의 에이전트를 사용하면 집에 대한 더 많은 정보에 접근할 수 있습니다. 그러나 원하는 세부 정보 중 일부는 판매자나 임대인이 자신의 에이전트가 공유하길 원하지 않을 수도 있습니다. 실제로 이러한 상황에서 윤리적인 에이전트는 이러한 세부 정보를 비밀로 유지할 것입니다.
단점은 이해 관계의 갈등입니다. 이것은 이중 에이전시의 가장 큰 단점이자 일부 주에서 금지하는 이유입니다. 인간의 본성과 금전적 인센티브로 인해 에이전트가 구매자와 판매자를 모두 대표할 때 각각의 판매자와 구매자의 이익을 위해 행동하기 어렵습니다. 즉, 가능한한 중립적인 태세를 취할 수밖에 없으므로 지양하는 경향이 있습니다.
복잡한 협상입니다. 이중 에이전트로서 상반된 이익을 가진 당사자를 대표할 수 없습니다. 이중 에이전트가 구매자에게 리스팅 가격 미만의 구매 제안을 하도록 제안하면, 에이전트는 판매자의 최선의 이익에 반하는 것입니다. 마찬가지로 이중 에이전트가 판매자에게 리스팅 가격 미만의 제안을 수용하지 말라고 조언하면 구매자의 최선의 이익에 반하는 것입니다.
고객은 자신의 최선의 이익을 위해 스스로 돌봐야 합니다. 이중 에이전트는 서로 다른 목표를 가진 두 당사자의 최선의 이익을 대표할 수 없습니다. 이것은 이중 에이전트가 윤리적으로 행동한다 하더라도 거래를 용이하게 해주는 것 이상의 역할을 수행할 수 없다는 것을 의미합니다. 예를 들어, 구매자는 자신이 제안하고자 하는 가격을 정하고, 에이전트의 의견 없이 반박을 결정해야 할 것입니다.
언제 이중 에이전시를 고려해야 하나요?
일부 부동산 전문가와 소비자 단체는 이중 에이전시를 고려해서는 안 된다고 말합니다. 이중 에이전시가 구매자와 판매자 모두를 대표하면서 중립적일 수 있는지에 대해 의문을 제기하기 때문입니다. 이는 판매자가 자신의 집을 가능한 최고 가격에 판매하고자 할 때 구매자가 가능한 최저 가격을 지불하고자 할 때의 거래를 용이하게 하는데 어려움을 겪을 수 있기 때문입니다.
Epilogue
몇 주 전, 저의 손님은 저와 좋은 집을 찾고 있었습니다. 그런데 신규 건설 세일즈 오피스에서 직접 계약을 하고 오셨습니다. 그 오피스 세일즈는 더 나은 가격을 제공한다는 약속을 듣고 계약을 맺었습니다. 그러나 실제로는 제가 딜을 맡았다면 손님을 위해 더 나은 가격을 협상할 수 있었고, 인스펙션(집 상태 검사)에서 중요한 부분까지 철저히 확인하여 도움을 드릴 수 있었습니다. 손님들이 당연히 받으셔야 하는 도움과 이익을 신규건설 세일즈 오피스의 말에 넘어가셔서 참 아쉬움을 느끼게 되었습니다.
이를 계기로 집을 구매하고 판매하는 손님들에게 정확하게 듀얼 에이전시(Dual Agency)와 부동산 거래에 대해 설명해드리고 싶었습니다. 부동산 거래는 매우 중요한 투자이며, 손님의 이익을 최우선으로 삼겠다는 제 약속입니다. 저의 역할은 손님들을 대신하여 최상의 거래를 이끌어내는 것이며, 언제든지 손님의 요구와 관심에 최선을 다할 준비가 되어 있습니다. 더 궁금하신 사항은 아래 연락처로 언제든 연락 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다.
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